Czy w 2014 r. nowe mieszkania zaczną drożeć?

Wyższe ceny w dobrych lokalizacjach

Prezes firmy Dolcan Tomasz Panabażys ocenia, że w przyszłym roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym utrzymają się na podobnym poziomie jak w końcówce 2013 r. – Niektórzy deweloperzy mogą zdecydować się na obniżenie cen w swoich inwestycjach tak, aby dopasować je do startującego w styczniu programu dopłat „Mieszkanie dla młodych”. Natomiast w innych, położonych bardziej centralnie inwestycjach rosnący popyt i stosunkowo niewielka podaż mogą wywołać drobne wzrosty cen – uważa Panabażys. Nie przewiduje jednak drastycznych zmian stawek.

Więcej chętnych na kredyty

Wzrostu cen mieszkań w przyszłym roku spodziewa się Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży
i marketingu w Ronson Development. – Podwyżki mogą wynieść do 5 proc. w zależności od metrażu
i inwestycji, w której znajduje się mieszkanie – ocenia Gutowski. – Na wzrostowy trend cenowy
na rynku mieszkań wpływ będzie miało szereg czynników. Przede wszystkim poprawia się kondycja gospodarki, przyszłoroczny wzrost gospodarczy może wynieść ok. 3 proc. Oczekuje się też,
że przynajmniej do połowy 2014 r. stopy procentowe pozostaną na obecnym rekordowo niskim poziomie. To bezpośrednio wpłynie na oprocentowanie kredytów hipotecznych i wyższą zdolność kredytową konsumentów – wyjaśnia Andrzej Gutowski.

Deweloperzy nie nadążą za popytem

Dalszy wzrost stawek cenowych na rynku pierwotnym w 2014 r. zakłada również wiceprezes LC Corp Mirosław Kujawski. – Złoży się na to kilka czynników. W ostatnich miesiącach sprzedaje się więcej mieszkań niż jest wprowadzanych do oferty. Z uwagi na złożoność procesu inwestycyjnego deweloperzy nie od razu będą w stanie zaspokoić rosnący popyt. Tym bardziej że wprowadzona
w ubiegłym roku ustawa deweloperska utrudnia rozpoczęcie nowych projektów, zwłaszcza mniejszym firmom – mówi Mirosław Kujawski. – Poza tym inwestycje wprowadzane do sprzedaży,
a przygotowywane w okresie kryzysu, są lepiej dopasowane do potrzeb rynku. Mieszkania są bardziej kompaktowe, ze stosunkowo dobrą relacją liczby pomieszczeń do powierzchni lokalu – zwraca uwagę wiceprezes LC Corp.

Ustawa deweloperska hamuje podaż

Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Atlas Estates, jest zdania, że w przyszłym roku ceny mieszkań będą utrzymywały się na podobnym poziomie co dzisiaj, wykazując lekką tendencją zwyżkową. – Na cenę mieszkań w przyszłym roku będą wpływać zarówno czynniki po stronie podażowej, jak i popytowej. W odniesieniu do tych pierwszych duże firmy deweloperskie mają
w przygotowaniu wiele nowych projektów inwestycyjnych, które mogą stosunkowo łatwo i szybko wprowadzić do sprzedaży. Jednocześnie trudności wynikające z obowiązujących przepisów ustawy deweloperskiej, w tym przede wszystkim te dotyczące pozyskania finansowania na budowę, będą hamować pojawienie się na rynku znacznej liczby nowych mieszkań w ofercie małych i średnich firm – argumentuje. W opinii Michała Witkowskiego ożywienie w segmencie popularnym może przynieść rządowy program „Mieszkanie dla młodych”. Jak zaznacza dyrektor z Atlas Estates, kluczowym czynnikiem będzie jednak stan polskiej gospodarki, a także koszt pieniądza wyznaczany przez poziom stóp procentowych. – Jeśli kredyty nie będą zbyt drogie, a Polacy uwierzą, że ich przyszłe zarobki pozwolą im je spłacać, popyt na mieszkania może utrzymać się na dotychczasowym bardzo dobrym poziomie, a nawet wzrosnąć. Pewnym utrudnieniem dla kupujących będzie konieczność posiadania wkładu własnego przy zakupie na kredyt.

Zdolność kredytowa w górę

Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service, ocenia, że tegoroczna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest korzystna dla kupujących. – Ofert jest dużo, łatwiej jest o kredyt hipoteczny,
a raty są dużo niższe. To oznacza wyższą zdolność kredytową i możliwość zakupu mieszkań
o większym metrażu i w lepszej lokalizacji. 2013 to również ostatni rok, w którym nabywcy mogą korzystać z możliwości zaciągnięcia kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Według naszych obserwacji ten czynnik wyraźnie stymuluje ruch na rynku nieruchomości w ostatnim czasie – podkreśla Piotr Kijanka. Dyrektor Wawel Service uważa, że program „Mieszkanie dla młodych”
nie osiągnie takiej popularności jak „Rodzina na swoim”, ponieważ ustawowe limity cenowe
są za niskie w stosunku do stawek rynkowych. Mimo to może spowodować zwiększenie ruchu
na rynku nieruchomości i wpłynąć na wzrost cen mieszkań.

Na dwoje babka wróżyła

Prezes Vantage Development Edward Laufer uważa, że w 2014 r. istotne będą przede wszystkim dwa czynniki: wejście w życie rządowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych”, który wciąż budzi wątpliwości (m.in. sposób wyliczania limitów w największych aglomeracjach), oraz rekomendacji S, która przyniesie zmianę warunków zaciągania kredytów hipotecznych. Oczywiście ważne będzie także tempo wzrostu gospodarczego. – Spodziewamy się, że ceny mieszkań będą rosły – konkluduje Edward Laufer.

Nadmierny optymizm deweloperów?

Optymizm deweloperów prawdopodobnie wynika z tego, że od drugiego kwartału sprzedaż mieszkań zaczęła rosnąć, a w trzecim była najlepsza od przeszło pięciu lat. Jednak firma REAS, która monitoruje budownictwo deweloperskie w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi, uważa, że takiego ożywienia nie uzasadnia sytuacja naszej gospodarki (utrzymujące się wciąż wysokie, 13-proc. bezrobocie). Stanisław Kluza z Instytutu Statystyki i Demografii Szkoły Głównej Handlowej, były szef Komisji Nadzoru Finansowego, ocenił, że mieliśmy do czynienia z „efektem podepozytowym”. Chodzi o to, że niskie stopy procentowe wymusiły też niższe oprocentowanie lokat w bankach. W efekcie część Polaków zabrała stamtąd pieniądze. Niektórzy, bojąc się ryzyka inwestowania w instrumenty finansowe (np. akcje czy obligacje), kupowali mieszkania na wynajem. Ożywienia na rynku mieszkaniowym nie da się jednak wytłumaczyć wyłącznie napływem klientów
z grubo wypchanym portfelem. W największych aglomeracjach wrosła liczba Polaków, która uznała, że zakupu mieszkania nie ma już sensu dłużej odkładać. Co ich skłoniło do tej decyzji? Z pewnością rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, ale też to, że ceny mieszkań spadły do poziomu sprzed górki cenowej z przełomu 2007 i 2008 r.

Analitycy Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) informowali po pierwszym kwartale 2013 r., że np. w Krakowie średnia cena transakcyjna m kw. dorównuje tej
z początku, a w Warszawie – z połowy 2006 r. Z kolei w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu ceny osiągnęły pułap z końca 2006 r. Tylko w Poznaniu średnia cena transakcyjna mieszkań znajdowała się jeszcze
na poziomie z początku 2007 r.

Niestety, w następnych miesiącach spadek cen wyhamował. Mało tego, w trzecim kwartale ubiegłego roku po raz pierwszy od dwóch lat we wszystkich największych miastach wzrosła średnia cen transakcyjnych, np. na największym rynku warszawskim – z 7165 do 7249 zł za m kw. Wyjątkiem był Wrocław, ale tu spadek średniej był minimalny.

Analitycy AMRON podkreślają jednak, że jest za wcześnie na stwierdzenie, że spadkowy trend cenowy właśnie się odwrócił. Przyczyną wzrostu średniej cen transakcyjnych w trzecim kwartale może być bowiem zmiana struktury kupowanych mieszkań. Po prostu chętniej kupowane są obecnie większe i droższe. Wprawdzie skurczyła się podaż nowych mieszkań, ale deweloperzy, zwłaszcza najwięksi, mają przygotowanych wiele inwestycji.

Ponadto, choć po ubiegłorocznej serii obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej kredyty mieszkaniowe są obecnie rekordowo tanie, nie ustawiła się po nie kolejka chętnych. Bankowcy nie mają wątpliwości, że barierą jest czynnik psychologiczny, a ściślej – obawa Polaków
o miejsca pracy. W tych warunkach nie podejmują ryzyka zadłużenia się. Owszem, w końcówce ubiegłego roku chętnych na kredyty było więcej, ale prawdopodobnie tylko dlatego, że część kupujących postanowiła skorzystać w ostatniej chwili z możliwości zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Od stycznia banki muszą dostosować się do zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która zakazała im finansowania całości nieruchomości. Kupując dom lub mieszkanie na kredyt, trzeba dysponować co najmniej 5-proc. wkładem własnym, czyli lekko licząc kilkunastoma tysiącami złotych.

Z drugiej strony ci, którzy nie ukończyli 35. roku życia, a chcą kupić pierwsze mieszkanie, będą mogli próbować uzyskać dopłatę do kredytu w ramach nowego rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”. Już od stycznia kredytów z dopłatą zaczną udzielać PKO BP i Pekao SA. W lutym zaoferują takie kredyt inne banki.

Singiel i rodzina bezdzietna dostaną od państwa 10 proc. ceny mieszkania. Jeśli rodzina lub osoba samotna ma potomstwo, dopłata wyniesie 15 proc. Podstawą jej obliczenia ma być równowartość
50 m kw. liczona według określonego przez wojewodę wskaźnika średnich kosztów budowy dla danego województwa, miasta wojewódzkiego, a także dla gmin z nim sąsiadujących, np. bezdzietne małżeństwo lub singiel, którzy na początku przyszłego roku kupią mieszkanie w Warszawie, Gdańsku
i Poznaniu, dostaną na poczet wkładu własnego ok. 25-26 tys. zł, a we Wrocławiu, w Łodzi i Krakowie – ok. 22 tys zł.

Problem w tym, że beneficjentami programu mogą być kupujący wyłącznie nowe mieszkania, a takich w wielu gminach deweloperzy nie budują. Po drugie, obowiązywać będzie limit cenowy, który spowoduje, że dopłatą objęta będzie tylko część nowych mieszkań, np. w Warszawie cena mieszkań nie będzie mogła przekraczać w pierwszym kwartale 5864,5 zł za m kw., Gdańsku – ok. 5718,3 zł, Łodzi – 5031,4 zł, Poznaniu – 5604,5 zł, Krakowie – 4894,4 zł, we Wrocławiu – 4774 zł, a w Katowicach – 4695,3 zł za metr.

Przy czym w Gdańsku, Łodzi czy Katowicach sytuacja nie wygląda źle, bo do dopłaty kwalifikuje się spora pula mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Jednak w Krakowie znalezienie takiego mieszkania może graniczyć z cudem. Także w Warszawie mieszkań z dopłatą może być jak
na lekarstwo – co najwyżej na obrzeżach miasta.

Tak więc już tylko z tego powodu poszczególnych miast nie można traktować jednakową miarą.
W dodatku w każdym z nich są rejony mniej lub bardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych nabywców. Dlatego całkiem prawdopodobny jest scenariusz, że w tym roku w jednych dzielnicach ceny mogą zacząć powolutku rosnąć, a w innych utrzymywał się będzie trend spadkowy.

Niewykluczone, że część firm zacznie dopasowywać ceny mieszkań do limitów w programie „Mieszkanie dla młodych”. Niestety, np. we wspomnianym Gdańsku grozi to podwyżkami cen mieszkań, które deweloperzy sprzedają obecnie taniej.

Najpewniej będą też takie aglomeracje, w których nowy rządowy program spowoduje spadek cen
na rynku wtórnym. Coraz trudniej będzie bowiem sprzedać mieszkanie z drugiej ręki, zwłaszcza
w tych lokalizacjach, w których deweloperzy zaoferują lokale objęte dopłatą z budżetu państwa. Widać to np. we wspomnianym Gdańsku, gdzie – jak podaje firma Metrohouse – już piąty miesiąc
z rzędu spada średnia cen transakcyjnych używanych mieszkań. Obecnie wynosi ok. 4,8 tys. zł
za m kw. i jest o ponad 10 proc. niższa od średniej cen ofertowych w serwisie Szybko.pl.

Źródło: wyborcza.biz