Polak chce wydać na mieszkanie średnio 287 tys. zł
Średnia zdolność kredytowa 3-osobowej rodziny osiągającej dochód na poziomie 5 tys. zł netto wynosi obecnie 364 tys. zł – wskazują dane Home Broker. To minimalnie więcej niż w kwietniu, ale za to aż o 51 tys. zł mniej niż w czerwcu 2011 r., gdy wynosiła 419 tys. zł. Mniej więcej od połowy ubiegłego roku spada zdolność kredytowa.
Jest zapas
Co ciekawe jednak, zderzenie przeciętnej zdolności z danymi o planowanych budżetach kupujących prowadzi do optymistycznego wniosku, że z zapasem mieszczą się oni w kwocie, jaką gotowy jest pożyczyć przeciętny bank. Według danych Home Broker, który na bieżąco gromadzi statystyki dotyczące przewidywanych budżetów na zakup nieruchomości, w I kw. nabywcy gotowi byli wydać na własne M średnio 286,7 tys. zł. Dane dotyczą ośmiu największych rynków w Polsce. Gdyby przyjąć, że w II kw. liczba ta się nie zmieniła, byłaby ona o ponad 81 tys. zł mniejsza od średniej zdolności. Oznacza to, że jeśli nabywcy faktycznie znaleźliby nieruchomość, której cena mieści się w założonym budżecie, nie powinni mieć większych problemów ze zdobyciem finansowania. Co prawda tak zdefiniowany zapas jest dziś znacznie mniejszy niż przed rokiem, gdy wynosi 143 tys. zł, ale może wystarczyć na przykład na zakup dodatkowego pokoju.
Budżety ani drgną
Oczywiście to tylko statystyka, bo w praktyce sytuacja może wyglądać nieco gorzej. Zakładany budżet jest wypadkową oczekiwanej ceny nieruchomości oraz oczekiwanej zdolności kredytowej w przypadku finansujących zakup kredytem (ten drugi czynnik możemy w tym miejscu pominąć z uwagi na to, że – jak wykazaliśmy – średnia zdolność jest większa od średniego budżetu). Pozostaje więc sprawdzenie, czy oczekiwana cena jest adekwatna do realiów rynkowych. Dane Home Broker pokazują, że średni poziom budżetów kupujących jest dość stabilny w czasie. Kwota zadeklarowana w I kw. tego roku była co prawda o prawie 6 proc. mniejsza niż rok wcześniej, ale odpowiada to mniej więcej spadkowi cen transakcyjnych, jaki miał miejsce w tym okresie. Jeśli więc deklarowane budżety kupujących miałyby być przez nich zaniżone (co w konsekwencji prowadziło do większych problemów z uzyskaniem kredytu), to w wyniku nieznajomości realiów rynkowych. Bardzo często zdarza się, że kupujący, świadomi tendencji spadkowych cen, oczekują, że są one niższe niż w rzeczywistości, albo też liczą na to, że uda im się znacznie zmniejszyć cenę w trakcie negocjacji. Napotykają jednak na barierę po stornie sprzedających. Ale na tym nie koniec. Inną przyczyną zaniżenia budżetu może być kierowanie się cenami metra kwadratowego z reklam zamieszczanych przez deweloperów, którzy zwykle stosują zasadę „cena od”. Inny problem to kierowanie się ceną średnią dla danego miasta, ale ograniczenie swojego zainteresowania do topowej dzielnicy. Dobitnie pokazuje to przykład Warszawy, gdzie prawie połowa kupujących zaczyna poszukiwania od najdroższych dzielnic, czyli Mokotowa, Śródmieścia, Żoliborza czy Ursynów. Wszystkie te czynniki mogą prowadzić do sytuacji, w której oczekiwany budżet okazuje się zaniżony względem faktycznych możliwości zawarcia transakcji.
O ile uśredniony budżet dla wszystkich miast uwzględnionych w analizie jest dziś na poziomie zbliżonym do tego sprzed dwóch lat, to sytuacja w poszczególnych miastach może od siebie mocno odbiegać. Deklarowane budżety spadły m.in. we Wrocławiu i w Krakowie, a wzrosły w Katowicach czy w Łodzi.
