Umowy z deweloperem – rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska i finalna. Co należy o nich wiedzieć?
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to proces, który składa się z kilku etapów. Na każdym z nich podpisujesz z deweloperem inną umowę. Wyjaśniamy, czym jest umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska i finalna.
Droga od momentu znalezienia wymarzonego mieszkania do chwili, w której stajesz się jego pełnoprawnym właścicielem, nie jest najkrótsza. Konieczność przechodzenia przez kolejne formalności może wzbudzać pewne obawy. Zupełnie niepotrzebnie – nie taki diabeł straszny, jak go malują! Krok po kroku wyjaśniamy kolejne etapy nabywania mieszkania.
Umowa rezerwacyjna
Popyt na nowe mieszkania jest ogromny – mieszkania, zwłaszcza te, które powstają w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach, rozchodzą się w okamgnieniu. W umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się do wyłączenia ze sprzedaży określonego lokalu – dzięki temu zyskujesz gwarancję, że wybrane przez Ciebie mieszkanie nie zostanie nabyte przez innego chętnego kupca. Czas, na jaki lokal mieszkalny zostaje wyłączony ze sprzedaży, ustalany jest z deweloperem podczas sporządzania umowy. Przeważnie w zamian za możliwość zarezerwowania mieszkania deweloper pobiera od przyszłego kupca opłatę rezerwacyjną. Jeżeli w przyszłości nie zdecydujesz się jednak na zakup mieszkania, nie możesz żądać zwrotu tej opłaty, jeżeli jednak to deweloper wycofa się ze sprzedaży – opłata rezerwacyjna zostanie Ci zwrócona. Porozumienie tego typu potencjalny nabywca podpisuje z deweloperem na bardzo wczesnym etapie inwestycji – nierzadko przed rozpoczęciem budowy obiektu.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępną podpisuje się w sytuacji, gdy deweloper otrzymał już od organów nadzoru budowlanego pozwolenie na użytkowanie lokali, które trafiły do sprzedaży. W umowie przedwstępnej obydwie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy, której warunki zostają określone już w umowie przedwstępnej. Deweloper zobowiązuje się do przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego na kupującego, a kupujący – do zapłacenia określonej ceny. W treści umowy przedwstępnej muszą się znaleźć wszystkie dane sprzedającego (m.in. nazwa firmy, adres, NIP, REGON, numer KRS) oraz dokładny opis przedmiotu umowy – czyli nieruchomości. Dla kupującego istotne jest, by w umowie przedwstępnej znalazł się dokładny opis lokalu: ulokowanie, metraż, standard wykończenia, stan prawny. Umowa określa również wysokość ceny oraz harmonogram płatności. Przeważnie w momencie podpisania umowy przedwstępnej kupujący wpłaca zadatek (najczęściej 10% całej ceny), resztę należności reguluje już po podpisaniu finalnej umowy, która przenosi prawo własność. Jeżeli sprzedaż dojdzie do skutku, zadatek zostaje wliczony w całość należnej kwoty. Warto zadbać o to, by umowa przedwstępna została spisana w formie aktu notarialnego – jest to rozwiązanie najbezpieczniejsze dla kupującego.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska reguluje procedurę nabycia mieszkania, w przypadku gdy inwestycja nie została jeszcze dopuszczona do użytkowania. Przedmiotem umowy deweloperskiej często są bowiem lokale, które jeszcze nie zostały wybudowane – organy nadzoru budowlanego nie mają więc fizycznej możliwości przeprowadzenia kontroli i wydania stosownych dokumentów. – po zakończeniu inwestycji deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę:
- prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego
- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
- prawa własności domu jednorodzinnego posadowionego na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Nabywca zaś zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego, czyli zapłacenia ustalonej ceny. Podpisując umowę deweloperską, obie strony zobowiązują do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości w określonym czasie w przyszłości – najczęściej po zakończeniu inwestycji.
Umowa finalna
Umowa przeniesienia własności stanowi zwieńczenie procesu zakupu nieruchomości. Finalną umowę zawiera się dopiero po dokonaniu odbioru technicznego mieszkania, czyli oględzin, podczas których możesz sprawdzić, czy stan nieruchomości jest zgodny z tym, który został określony w umowie przedwstępnej. Podczas odbioru technicznego mieszkania możesz zweryfikować czy metraż lokalu jest zgodny z umową, możesz także skontrolować jakość wykończenia, czy ściany i podłogi są równe, sprawność instalacji elektrycznej, szczelność okien i drzwi. Ewentualne nieprawidłowości i usterki, które wykryłeś podczas oględzin mieszkania, zostaną wpisane do protokołu odbioru mieszkania. Deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia. Zawarcie finalnej umowy umożliwia założenie księgi wieczystej mieszkania, do której zostaniesz wpisany jako właściciel.
Mieszkania od dewelopera – dlaczego warto?
DEVELIA to sprawdzony deweloper, który może pochwalić się inwestycjami zrealizowanymi w największych polskich miastach – we Wrocławiu, w Katowicach, w Warszawie, w Gdańsku, w Łodzi i w Krakowie. Obecnie w Krakowie prowadzimy sprzedaż nowych mieszkań w czterech punktach miasta: na Prądniku, w Czyżynach, w Bieżanowie-Prokocimiu i w dzielnicy Grzegórzki. Wspólną cechą inwestycji jest najwyższa jakość wykonania oraz dobrze przemyślana lokalizacja. Nowe mieszkania ulokowane są w spokojnej okolicy, która pozwala uciec od codziennego miejskiego pośpiechu, a jednocześnie zwracamy uwagę na to, by w pobliżu znajdowała się niezbędna infrastruktura – przystanki autobusowe, szkoły, sklepy i punkty usługowe. Nowe mieszkania powstają w miejscach dobrze skomunikowanych z innymi częściami Krakowa. Długoletnia obecność na rynku nieruchomości pozwoliła zdobyć nam bezcenne doświadczenie, które z kolei przekłada się na zadowolenie naszych klientów.
